아파트 증여세 계산 방법과 평가 기준, 증여 취득세

아파트 증여세(재산을 공짜로 받을 때 받는 사람이 내는 세금) 계산은 증여일 현재의 시가(실제 거래되는 값)에서 증여공제(세금을 매기지 않고 빼 주는 금액)를 뺀 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)에 10~50% 세율을 곱합니다. 기한 안에 신고하면 산출세액(세율로 계산한 세금)의 3%를 깎아 줍니다(상속세 및 증여세법 제60조·제53조·제56조·제69조). 받는 사람은 증여세와 따로 **증여 취득세(집을 받을 때 내는 지방세) 3.5%**와 지방교육세를 냅니다(지방세법 제11조 제1항 제2호·제151조).

증여공제 한도와 10년 합산(그 기간에 받은 것을 모두 더하는 것) 규칙은 증여세 면제 한도 글에서 다룹니다. 이 글은 아파트를 증여할 때 가격을 어떻게 정하는지, 취득세가 얼마나 붙는지, 실제 금액 예시에 집중합니다.

아파트 증여세·취득세 바로 계산하기

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에도 저장되지 않습니다. 10년 안에 같은 사람에게서 받은 다른 증여가 있으면 결과가 달라지므로 홈택스 신고 화면에서 다시 확인해야 합니다.

아파트 가격은 시가로 정합니다

상속세 및 증여세법 제60조 제1항은 증여받은 재산을 증여일 현재의 시가로 매기도록 정합니다. 시가는 누구나 자유롭게 사고팔 때 정해지는 값이며, 매매(사고판 값)·감정(전문가가 매긴 값)·경매·공매 가액을 포함합니다(제60조 제2항).

비슷한 아파트가 둘 이상이면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택의 값을, 그 값이 둘 이상이면 증여일에 가장 가까운 날의 값을 씁니다. 신고한 경우에는 증여일 전 6개월부터 신고일까지의 값만 봅니다(시행령 제49조 제4항).

체크 포인트: 같은 단지에서 비슷한 넓이의 아파트가 최근 거래됐다면 공시가격이 아니라 그 거래 값이 기준이 됩니다. 아파트는 거래가 잦아 대부분 유사매매사례가액(비슷한 아파트가 실제로 거래된 값)으로 매기므로, 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 증여일 전 6개월 거래를 미리 확인해 두시기 바랍니다. 전세보증금이 있는 아파트는 집세를 기준으로 매긴 값과 비교해 큰 금액을 씁니다(법 제61조 제5항).

증여공제와 세율

증여세 과세가액(세금을 매길 재산의 금액)에서 받는 사람과 주는 사람의 관계에 따라 정해진 금액을 뺍니다. 이 공제는 10년 안에 같은 관계에서 받은 증여를 모두 더한 한도입니다(법 제53조).

과세표준에는 상속세와 같은 세율표를 씁니다(법 제56조·제26조). 누진공제는 구간별로 나눠 계산하는 대신 한 번에 빼 주는 금액입니다.

증여받은 달의 말일부터 3개월 안에 신고하면 산출세액의 3%를 신고세액공제(기한 안에 신고하면 깎아 주는 금액)로 뺍니다(법 제68조·제69조). 과세표준이 50만 원 미만이면 증여세를 매기지 않습니다(법 제55조 제2항).

가액별 계산 예시

성년 자녀가 증여받고 기한 안에 신고한 경우입니다. 10년 안의 다른 증여는 없다고 가정했습니다.

같은 5억 원 아파트를 배우자가 받으면 공제 6억 원으로 과세표준이 0원이 되어 증여세가 없습니다. 미성년 자녀가 받으면 과세표준 4억 8천만 원에 증여세 8,342만 원입니다.

증여 취득세와 지방교육세

증여받은 사람은 증여세와 따로 취득세를 냅니다. 취득세의 과세표준도 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등 실제 거래 값으로 인정되는 금액)이며, 시가인정액을 정하기 어려우면 시가표준액(지방자치단체가 세금용으로 정한 값)을 씁니다(지방세법 제10조의2). 시가표준액 1억 원 이하 주택은 시가인정액과 시가표준액 중 내는 사람이 고를 수 있습니다(시행령 제14조의2).

5억 원 아파트(전용 85m² 이하)를 증여받으면 취득세 1,750만 원과 지방교육세 150만 원을 합쳐 1,900만 원입니다. 전용 85m²를 넘으면 농어촌특별세 100만 원이 더해집니다.

체크 포인트: 12% 중과(무겁게 매기는 것)는 1세대 1주택자(한 가족이 집을 한 채만 가진 경우)가 가진 주택을 배우자나 직계존비속(부모·조부모·자녀·손주)이 증여받는 경우에는 적용하지 않습니다(시행령 제28조의6 제2항). 부모가 집 한 채만 가지고 있다가 자녀에게 주는 경우가 여기에 해당합니다. 다만 가족의 주택 수와 조정대상지역인지는 위택스나 시·군·구청에서 확인해야 합니다.

부담부증여의 구조

전세보증금이나 주택담보대출이 있는 아파트를 빚까지 함께 넘기면 부담부증여입니다. 세금은 세 갈래로 나뉩니다.

• 증여세: 받는 사람이 떠안은 빚은 증여세 과세가액에서 뺍니다(상증법 제47조 제1항). 배우자·직계존비속 사이에서는 빚을 실제로 떠안았다는 것이 확실히 확인될 때만 인정됩니다(제47조 제3항).
• 양도소득세(재산을 팔아 번 돈에 매기는 세금): 빚에 해당하는 부분은 증여한 사람이 돈을 받고 넘긴 것으로 보아 양도소득세 대상이 됩니다(소득세법 제88조 제1호).
• 취득세: 빚 부분은 유상취득(돈을 내고 산 것), 나머지는 무상취득(공짜로 받은 것) 기준으로 과세표준을 나눕니다(지방세법 제10조의2 제6항).

양도소득세는 집을 가진 기간과 1세대 1주택 비과세 여부 등에 따라 크게 달라집니다. 부담부증여로 할지는 세무서나 세무사 확인을 거쳐 정하는 것이 안전합니다.

신고기한과 놓치기 쉬운 점

증여세는 증여받은 날이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고하고 냅니다(상증법 제68조 제1항). 증여 취득세도 취득일(계약일)이 속하는 달의 말일부터 3개월 안이며, 그 전에 등기(집 주인을 공식 장부에 올리는 것)하려면 등기 신청서를 내는 날까지 내야 합니다(지방세법 제20조 제1항·제4항, 시행령 제20조 제1항).

• 10년 합산: 증여일 전 10년 안에 같은 사람(부모는 부부를 합쳐서)에게서 받은 증여가 1천만 원 이상이면 과세가액에 더하고, 공제도 이미 쓴 금액을 뺀 한도만 적용됩니다(상증법 제47조 제2항·제53조). 조부모가 손주에게 바로 주는 경우는 세대생략 증여에서 다룹니다.
• 신고를 넘기면 가산세(늦거나 안 냈을 때 더 내는 세금): 무신고·납부지연 가산세는 증여세 신고 안 하면 글에서 확인할 수 있습니다. 부모에게 돈을 빌리는 방식과의 비교는 가족 간 차용증에, 상속으로 받을 때의 세금은 상속 가이드 상속세 계산기에 정리돼 있습니다.

먼저 국토교통부 실거래가에서 증여일 전 6개월 안 같은 단지 거래 값을 확인하고, 위 계산기에 그 금액을 넣어 증여세와 취득세를 함께 계산해 두시기 바랍니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.