주택 임대소득 세금, 2천만 원 이하 분리과세와 주택 수 계산

주택 임대소득은 부부 합산 1주택이고 기준시가 12억 원 이하면 세금이 없고, 2주택부터 월세에 세금이 붙습니다. 연 임대수입이 2천만 원 이하면 14% 분리과세를 고를 수 있습니다. 2026년 귀속분부터는 2주택도 고가주택 보증금이 12억 원을 넘으면 과세합니다.

과세되는 경우와 아닌 경우

주택 임대소득은 집을 빌려주고 받는 월세와 보증금에서 생기는 소득입니다. 소득세법은 주택 수와 가격에 따라 과세 범위를 나눕니다.

보증금은 그대로 세금을 매기지 않고, 정해진 계산식으로 이자처럼 바꾼 간주임대료(보증금으로 얻었다고 보는 수입)를 수입에 넣습니다(소득세법 제25조). 2주택 기준에서는 기준시가 12억 원 이하 주택을 주택 수에 넣지 않습니다.

체크 포인트: 2주택 보증금 과세(제25조제1항제2호)는 2026년 1월 1일부터 시행됐습니다. 2026년에 받은 보증금은 2027년 5월 신고 때부터 해당합니다.

주택 수 세는 법

본인과 배우자 주택은 합산합니다. 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 것으로 보지만, 소수 지분이라도 그 주택 임대수입이 연 600만 원 이상이거나 기준시가 12억 원 초과 주택의 지분을 30% 넘게 가졌다면 주택 수에 넣습니다(시행령 제8조의2).

보증금 과세를 따질 때 전용 40제곱미터 이하이고 기준시가 2억 원 이하인 소형주택은 2026년 12월 31일까지 주택 수에서 뺍니다.

2천만 원 이하 분리과세 계산

분리과세는 임대소득을 다른 소득과 합치지 않고 14%로 따로 계산하는 방식입니다. 연 주택임대 총수입금액이 2천만 원 이하이면 고를 수 있습니다(제14조제3항제7호, 제64조의2).

연 1,200만 원을 받는 미등록 임대인은 (1,200만 원 − 600만 원 − 200만 원) × 14% = 56만 원입니다. 등록 임대주택이면 (1,200만 원 − 720만 원 − 400만 원) × 14% = 11만 2천 원입니다. 지방소득세가 10% 더 붙습니다.

많은 사람이 「분리과세가 항상 유리하다」고 생각하지만, 의외로 다른 소득이 적으면 종합과세 세액이 더 낮을 수도 있습니다. 신고할 때 두 방식을 비교해 적은 쪽을 고르면 됩니다.

입력한 숫자는 내 브라우저 안에서만 계산되며 어디에 저장되지 않습니다.

신고와 사업자등록 순서

1. 주택 수 확인: 부부 합산 주택 수와 공동소유 지분을 확인합니다.
2. 사업자등록: 임대를 시작하면 관할 세무서나 홈택스에서 등록합니다. 하지 않으면 수입의 0.2%를 가산세로 냅니다(제81조의12).
3. 수입 정리: 월세 입금 내역과 보증금 계약서를 모읍니다.
4. 5월 신고: 다음 해 5월 1~31일 종합소득세 신고 때 분리과세와 종합과세를 비교해 신고합니다.

등록 임대주택으로 필요경비 60%를 받았다면 10년 이상 임대해야 합니다. 그 전에 그만두면 덜 낸 세금과 이자 상당액을 다시 냅니다.

정리와 지금 할 일

정리하면, 1주택(기준시가 12억 원 이하)은 비과세이고, 2주택부터 월세에, 3주택 이상은 보증금 3억 원 초과분에도 세금이 붙습니다. 연 수입 2천만 원 이하는 14% 분리과세를 고를 수 있습니다.

오늘 할 일은 부부가 가진 주택 수와 1년 월세 합계를 적어 보는 것입니다. 우리 집이 비과세 1주택인지, 과세되는 2주택 이상인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 5월 신고 방법은 종합소득세 신고에서, 집을 팔 때 세금은 1세대 1주택 양도세 비과세에서 볼 수 있습니다. 미리 정리하면 5월이 훨씬 가벼워집니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.