1세대 1주택 양도세 비과세 조건, 2년 보유·거주와 12억 원 기준

1세대 1주택 양도세 비과세는 양도일 현재 1주택을 2년 이상 보유하고 양도가액이 12억 원 이하이면 받습니다. 살 때 조정대상지역이었던 집은 2년 거주도 채워야 합니다. 일시적 2주택의 처분 기한은 2026년 10월 1일부터 2년 또는 3년으로 나뉘었습니다.

비과세 기본 요건 4가지

양도소득세(집을 팔아 남긴 이익에 붙는 세금)는 소득세법 제89조에 따라 1세대 1주택이면 매기지 않습니다. 구체적인 요건은 시행령 제154조에 있습니다.

조정대상지역(집값 과열로 정부가 규제 지역으로 지정한 곳)은 팔 때가 아니라 살 때 기준입니다. 지금 해제된 지역이라도 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주가 필요합니다.

체크 포인트: 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙으로 확인되고, 그때 세대가 무주택이었다면 거주 요건을 받지 않습니다.

12억 원을 넘는 고가주택 계산

양도가액이 12억 원을 넘어도 비과세가 모두 사라지지는 않습니다. 시행령 제160조는 전체 양도차익 가운데 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세하도록 정합니다.

예를 들어 1세대 1주택을 15억 원에 팔고 양도차익이 5억 원이라면 과세 대상 양도차익은 5억 원 × (15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원 = 1억 원입니다. 여기에 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 이익에서 빼 주는 금액)를 더 적용합니다.

1세대 1주택 고가주택은 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 더해 **최대 80%**까지 공제합니다. 보유 3년 이상부터 적용하고, 거주가 2년 이상 3년 미만이면 거주분은 8%입니다. 많은 사람이 보유기간만 따지지만, 의외로 공제율의 절반은 거주기간에서 나옵니다.

일시적 2주택, 2026년 10월부터 달라진 기한

이사하려고 새 집을 먼저 사서 잠시 2주택이 되면, 정해진 기간 안에 종전 집을 팔 때 1세대 1주택으로 봅니다(시행령 제155조제1항).

2년 기한은 조정대상지역에 종전 주택이 있는 세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 새 주택을 사고, 10월 1일 이후 종전 주택을 파는 경우부터 적용합니다. 8월 3일 이전에 새 주택을 샀거나 계약금을 낸 사실이 확인되면 종전대로 3년입니다.

보유기간 없이 비과세되는 경우

시행령 제154조제1항 단서는 다음 경우에 보유·거주기간 제한을 두지 않습니다.

1. 공익사업으로 협의매수·수용되는 경우(사업인정 고시 전 취득분)
2. 해외이주로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 파는 경우
3. 1년 이상 국외 취학·근무로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 파는 경우
4. 1년 이상 거주한 집을 취학·근무·질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우

비과세가 안 되는 대표 사례

• 주택과 함께 조합원입주권이나 분양권을 가진 상태에서 주택을 파는 경우(재건축 기간 중 거주용 취득 등 예외 제외)
• 조정대상지역에서 산 집을 2년 보유했지만 거주가 2년에 못 미치는 경우
• 일시적 2주택인데 기한을 넘겨 종전 주택을 판 경우

고가주택이라 과세 부분이 있으면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 합니다.

정리와 지금 할 일

정리하면, 1세대 1주택 비과세는 2년 보유와 12억 원 기준이 핵심이고, 살 때 조정대상지역이었다면 2년 거주가 더해집니다. 일시적 2주택은 조정대상지역끼리 갈아타면 2년, 그 밖에는 3년 안에 종전 집을 팔아야 합니다.

오늘 할 일은 등기부와 매매계약서로 취득일과 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인하는 것입니다. 내 집이 2년 기한 대상인지, 3년 기한 대상인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 집을 가진 동안 내는 세금은 재산세 납부 기간과 계산에서, 가족에게 집을 넘길 때 세금은 부동산 증여세에서 볼 수 있습니다. 미리 날짜를 챙기면 큰 세금을 피할 수 있습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.