양도세 장기보유특별공제율 표와 받는 조건, 1주택 80% 계산법
양도세 장기보유특별공제는 3년 이상 가진 부동산을 팔 때 양도차익에서 빼 주는 금액입니다. 일반 자산은 1년에 2%씩 최대 30%, 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유·거주 각 연 4%씩 최대 80%이며, 2026년 세제개편안의 거주 중심 개편 추진 상황도 담았습니다.
장기보유특별공제 5초 요약
장기보유특별공제는 3년 이상 가진 토지·건물을 팔 때 양도차익(판 값에서 산 값과 비용을 뺀 이익)에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 자산은 1년에 2%씩 최대 30%(15년 이상), 보유기간 중 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유·거주를 따로 계산해 최대 80%까지 뺍니다. 미등기 자산과 중과 대상 주택은 받지 못하며, 정부는 2026년 8월 세제개편안에서 2028년부터 거주 중심으로 바꾸는 안을 냈습니다(국회 심의 전).
- 일반 자산3년 이상 6%, 1년마다 2%포인트씩, 15년 이상 30%
- 1세대 1주택보유 연 4%(최대 40%) + 거주 연 4%(최대 40%)
- 못 받는 경우미등기 양도, 중과 대상 다주택, 보유 3년 미만
- 개편 추진2026년 세제개편안: 2028년부터 거주 중심(확정 아님)
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양도소득세 장기보유특별공제는 3년 이상 가진 토지·건물을 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 일반 자산은 1년에 2%포인트씩 올라 15년 이상이면 30%, 보유기간 중 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유와 거주를 따로 계산해 최대 80%까지 뺍니다.
장기보유특별공제는 세금 계산 어디에 들어가나
양도소득세는 아래 순서로 계산합니다. 장기보유특별공제는 두 번째 칸에서 빠지는 금액입니다.
- 양도차익 = 판 값(양도가액) − 산 값(취득가액) − 필요경비(중개수수료·취득세 등)
- 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제액
- 과세표준(세금을 매기는 기준 금액) = 양도소득금액 − 기본공제 250만 원
- 세액 = 과세표준 × 세율
공제 대상은 등기한 토지·건물과 일부 조합원입주권(재건축·재개발 조합원이 새 집을 받을 권리)입니다. 보유기간은 산 날(취득일)부터 판 날(양도일)까지로 셉니다(소득세법 제95조제2항·제4항).
일반 자산 공제율: 표 1 (최대 30%)
토지, 상가, 중과 대상이 아닌 2주택 이상, 그리고 거주 2년이 안 되는 1주택은 소득세법 제95조제2항의 표 1을 씁니다.
| 보유기간 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 3년 이상 4년 미만 | 6% | 9년 이상 10년 미만 | 18% |
| 4년 이상 5년 미만 | 8% | 10년 이상 11년 미만 | 20% |
| 5년 이상 6년 미만 | 10% | 11년 이상 12년 미만 | 22% |
| 6년 이상 7년 미만 | 12% | 12년 이상 13년 미만 | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 14% | 13년 이상 14년 미만 | 26% |
| 8년 이상 9년 미만 | 16% | 14년 이상 15년 미만 | 28% |
| — | — | 15년 이상 | 30% |
체크 포인트: 보유기간 3년이 하루라도 모자라면 공제가 없습니다. 3년 경계에 있다면 보유기간 계산에 쓰는 취득일·양도일을 국세청 126이나 세무서에서 먼저 확인해야 합니다.
1세대 1주택 공제율: 표 2 (최대 80%)
1세대가 판 날 현재 국내에 1주택을 가지고 있고, 보유기간 중 2년 이상 살았다면 표 2를 씁니다(소득세법 시행령 제159조의4). 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 따로 구해 더합니다.
| 기간 | 보유기간 공제율 | 거주기간 공제율 |
|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | — | 8% (보유 3년 이상일 때만) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 12% |
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 40% |
12억 원 이하 1세대 1주택은 비과세 요건만 갖추면 세금이 없으므로, 표 2는 주로 12억 원을 넘는 고가주택에 쓰입니다. 넘는 부분을 계산하는 방법은 1세대 1주택 양도세 비과세 조건에 정리했습니다.
같은 10년 보유, 거주기간이 공제율을 가른다
많은 사람이 「10년 가졌으니 80%」라고 생각하지만, 의외로 거주기간이 짧으면 공제율이 크게 낮아집니다.
| 1세대 1주택 10년 보유 | 적용 표 | 공제율 |
|---|---|---|
| 거주 2년 미만 | 표 1 | 20% |
| 거주 2년 | 표 2 | 40% + 8% = 48% |
| 거주 5년 | 표 2 | 40% + 20% = 60% |
| 거주 10년 | 표 2 | 40% + 40% = 80% |
상속으로 함께 받은 집(공동상속주택)은 공동상속인 가운데 가장 오래 산 사람의 거주기간으로 판단합니다(시행령 제159조의4). 상속받은 집을 팔 때 다른 계산은 상속주택 양도세에서 볼 수 있습니다.
공제를 받지 못하는 경우
아래에 해당하면 보유기간이 길어도 장기보유특별공제가 없습니다(소득세법 제95조제2항).
- 보유기간 3년 미만: 표 1·표 2 모두 3년부터 시작합니다.
- 미등기 양도자산: 등기하지 않고 판 부동산입니다.
- 양도세 중과 대상 주택: 조정대상지역(집값이 많이 오른 곳으로 정부가 정한 지역) 다주택처럼 소득세법 제104조제7항 중과 대상이면 공제를 받지 못합니다.
체크 포인트: 중과를 한시로 빼 주던 규정은 「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」으로 끝났고, 토지거래허가 대상 주택은 계약 시점에 따라 2026년 9월 9일 또는 11월 9일까지 판 경우 특례가 있습니다(소득세법 시행령 제167조의10). 정부는 8월 세제개편안에서 중과를 2028년까지 다시 한시 완화하는 안을 냈지만 아직 확정 전이므로, 다주택자는 팔기 전에 국세청 126이나 세무서에서 적용 여부를 확인해야 합니다.
계산 예시: 양도차익 2억 원, 10년 보유한 상가
상가를 10년 가지고 있다가 팔아 양도차익이 2억 원이라면 표 1의 20%를 적용합니다.
- 장기보유특별공제: 2억 원 × 20% = 4,000만 원
- 양도소득금액: 2억 원 − 4,000만 원 = 1억 6,000만 원
- 과세표준: 1억 6,000만 원 − 기본공제 250만 원 = 1억 5,750만 원
여기에 기본세율을 곱해 세액을 구합니다. 같은 이익이라도 5년 보유였다면 공제가 10%(2,000만 원)라, 과세표준이 2,000만 원 더 커집니다.
2026년 세제개편안: 거주 중심 개편 추진 (확정 아님)
정부는 2026년 8월 3일 「2026년 세제개편안」을 발표했습니다. 정책브리핑에 따르면 주택 장기보유특별공제를 보유 중심에서 거주 중심으로 바꾸고, 그동안 한도가 없던 공제액에 상한을 새로 두는 내용입니다. 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1세대 1주택은 기본공제를 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘리는 안도 들어 있습니다.
| 구분 | 지금(현행) | 세제개편안 |
|---|---|---|
| 이름 | 장기보유특별공제 | 주택은 「장기거주 소득공제」로 |
| 1주택 공제 방식 | 보유 + 거주 각 최대 40% | 거주기간 중심(최대 80% 유지) |
| 공제액 한도 | 없음 | 상한 신설 |
| 10년 이상 거주 1주택 기본공제 | 250만 원 | 2,500만 원(양도가액 30억 원 이하) |
| 적용 시점 | — | 2028년부터(정책브리핑) |
연도별 세부 공제율과 상한 금액은 언론 보도에만 나와 있어 이 글에는 넣지 않았습니다. 세법 개정안은 국회를 통과해야 확정되므로, 2027년까지 파는 집은 위 표 1·표 2를 그대로 적용합니다. 확정되면 이 글을 고치겠습니다.
정리와 지금 할 일
정리하면, 장기보유특별공제는 3년 이상 보유부터 시작하고 일반 자산은 최대 30%, 2년 이상 산 1세대 1주택은 보유·거주를 더해 최대 80%입니다. 미등기·중과 대상이면 받지 못합니다.
오늘 할 일은 등기부등본과 주민등록초본으로 정확한 취득일과 실제 거주기간을 확인해 두는 것입니다. 1년 차이로 공제율이 2~8%포인트 달라질 수 있습니다. 부동산을 가족에게 넘기는 방법을 고민한다면 부동산 증여세도 함께 보시기 바랍니다.
지금 고민하는 쪽은 「올해 팔기」인가요, 「거주기간을 채운 뒤 팔기」인가요? 숫자를 먼저 맞춰 보면 선택이 쉬워집니다.
※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q장기보유특별공제는 무엇인가요?
부동산을 오래 가지고 있다가 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 빼 주는 제도입니다. 빼고 남은 금액(양도소득금액)에서 기본공제 250만 원을 다시 빼고 세율을 곱해 양도소득세를 계산합니다(소득세법 제95조, 국세청 세액계산 흐름).
Q몇 년을 가지고 있어야 받을 수 있나요?
보유기간이 3년 이상이어야 합니다. 보유기간은 산 날(취득일)부터 판 날(양도일)까지로 계산합니다(소득세법 제95조제2항·제4항). 3년이 안 되면 공제가 없습니다.
Q일반 자산 공제율은 얼마인가요?
표 1에 따라 3년 이상 4년 미만 6%에서 시작해 1년마다 2%포인트씩 올라 10년 이상 11년 미만 20%, 15년 이상 30%입니다. 토지·상가·2주택 이상(중과 대상이 아닌 경우)·거주 2년 미만인 1주택에 적용합니다.
Q1세대 1주택은 왜 80%까지 되나요?
보유기간 중 2년 이상 산 1세대 1주택은 표 2를 적용해 보유기간 공제율(3년 12%~10년 이상 40%)과 거주기간 공제율(2년 8%, 3년 12%~10년 이상 40%)을 더합니다. 10년 보유하고 10년 살았다면 40% + 40% = 80%입니다(소득세법 제95조제2항 표 2, 시행령 제159조의4).
Q집을 10년 가졌지만 2년만 살았다면요?
보유 10년 40%에 거주 2년 8%를 더해 48%입니다. 거주 2년 이상 3년 미만 8%는 보유기간이 3년 이상일 때만 적용합니다(소득세법 제95조제2항 표 2).
Q1주택인데 한 번도 살지 않았다면요?
보유기간 중 거주가 2년이 안 되면 표 2를 쓸 수 없고 일반 자산과 같은 표 1을 적용합니다. 10년 보유라면 20%입니다(시행령 제159조의4, 국세청 장기보유특별공제율).
Q12억 원 이하 1주택도 장기보유특별공제를 계산하나요?
1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하면 양도세 자체가 없어 공제를 계산할 일이 없습니다. 12억 원을 넘는 고가주택은 넘는 부분 비율만큼 과세하고, 그 부분에 장기보유특별공제를 적용합니다(소득세법 제95조제3항).
Q다주택자도 받을 수 있나요?
중과 대상이 아니면 표 1(최대 30%)을 받습니다. 조정대상지역 주택처럼 양도세 중과 대상이면 장기보유특별공제를 받지 못합니다(소득세법 제95조제2항, 제104조제7항). 중과를 한시로 빼 주던 규정은 2026년 5월 9일 양도분까지였고, 정부는 8월 세제개편안에서 2028년까지 다시 한시 완화하는 안을 냈습니다. 팔기 전에 국세청 126에서 확인하시기 바랍니다.
Q미등기 부동산도 공제되나요?
등기하지 않고 판 자산(미등기 양도자산)은 장기보유특별공제를 받지 못합니다(소득세법 제95조제2항).
Q배우자에게 증여받은 집은 보유기간을 언제부터 세나요?
배우자·직계존비속에게 증여받은 자산을 10년 안에 팔아 이월과세(증여한 사람이 산 값으로 계산)가 적용되면, 증여한 사람이 처음 산 날부터 보유기간을 셉니다(소득세법 제95조제4항 단서).
Q임대주택은 공제율이 다른가요?
장기일반민간임대주택 등을 10년(8년) 이상 임대한 뒤 팔면 70%(50%)를 적용하는 특례가 있습니다(조세특례제한법 제97조의3, 국세청 안내). 등록·임대 요건이 까다로워 세무서 확인이 필요합니다.
Q2026년 세제개편안이 통과되면 무엇이 달라지나요?
정부는 2026년 8월 3일 세제개편안에서 주택 장기보유특별공제를 거주기간 중심의 「장기거주 소득공제」로 바꾸고 공제액 상한을 새로 두며, 10년 이상 거주한 양도가액 30억 원 이하 1주택은 기본공제를 연 2,500만 원으로 늘리는 안을 냈습니다. 정책브리핑은 2028년부터 적용한다고 소개했습니다. 국회를 통과해야 확정되므로 지금 파는 집은 현행 표를 적용합니다.
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출처
- 국가법령정보센터 「소득세법」 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제액) — 보유 3년 이상, 미등기·제104조제7항 자산 제외, 표 1(6~30%), 표 2(보유 12~40%·거주 8~40%), 보유기간 기산 (시행 2026.1.1. 확인 2026-10-31)
- 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제159조의4 — 표 2 적용 1세대 1주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상 (확인 2026-10-31)
- 국가법령정보센터 「소득세법 시행령」 제167조의10 — 중과 제외 주택 「2026년 5월 9일까지 양도하는 주택」 및 토지거래허가 주택 계약 특례 (확인 2026-10-31)
- 국세청 「장기보유특별공제율」 — 2021.1.1. 이후 양도 표, 2년 이상 거주 주택, 조정대상지역 다주택 배제, 임대주택 특례 70%(50%) (확인 2026-10-31)
- 정책브리핑 「거주용 1주택, 시가 20억 원까지 종부세 과세 대상서 제외」 — 2026년 세제개편안: 장기보유특별공제 거주 중심 전환·공제액 상한 신설, 10년 이상 거주 1주택 기본공제 2,500만 원, 2028년부터 적용 (2026-08-03)
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