상속받은 집 양도세, 취득가액·보유기간과 상속주택 비과세 특례

상속받은 집 양도세는 상속개시일 현재 평가한 금액을 취득가액(산 값)으로 보고 계산합니다. 세율을 정하는 보유기간은 피상속인이 산 날부터, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 셉니다. 상속개시 당시 이미 가진 일반주택을 먼저 팔면 상속주택이 있어도 1세대 1주택 비과세를 볼 수 있습니다.

취득가액은 부모님이 산 값이 아닙니다

양도소득세(집을 팔아 남긴 이익에 붙는 세금)는 판 값에서 산 값을 빼서 계산합니다. 상속받은 집의 산 값은 부모님이 예전에 산 값이 아니라 상속개시일(돌아가신 날) 현재 상속세 기준으로 평가한 금액입니다. 국세청 양도소득세 사례도 상속재산평가액을 취득가액으로 적용합니다.

평가기간 안에 그 집의 매매가나 감정가가 없으면 비슷한 집의 거래가나 기준시가 같은 보충적 방법으로 평가합니다. 이때 평가액이 낮게 잡히면 나중에 팔 때 양도차익(남긴 이익)이 커집니다.

체크 포인트: 상속개시일 후 6개월 안에 집을 팔면 그 매매가가 상속재산의 시가가 될 수 있습니다. 그러면 취득가액과 판 값이 같아져 양도차익은 거의 없지만, 같은 금액이 상속세 기준도 되므로 상속세가 늘 수 있습니다.

보유기간은 두 가지로 따로 셉니다

많은 분이 상속받은 날부터 보유기간을 한 번만 세지만, 의외로 목적에 따라 기산일(세기 시작하는 날)이 다릅니다.

양도세 세율을 정할 때는 피상속인이 그 집을 산 날부터 셉니다(소득세법 제104조제2항제1호). 그래서 부모님이 2년 넘게 가진 집이면 상속받고 곧 팔아도 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 40% 같은 단기 세율을 적용하지 않고 기본세율을 적용합니다.

반면 장기보유특별공제(오래 가진 만큼 이익에서 빼 주는 금액)는 상속인이 취득한 날인 상속개시일부터 셉니다. 상속받고 3년이 지나지 않으면 이 공제를 받을 수 없습니다.

상속주택 비과세 특례: 일반주택을 먼저 팔 때

집이 한 채 있는 사람이 부모님 집을 상속받으면 2주택이 됩니다. 소득세법 시행령 제155조제2항은 이때 상속개시 당시 이미 보유한 일반주택을 팔면 상속주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 비과세를 따지도록 합니다.

일반주택 자체도 2년 보유 같은 1세대 1주택 요건을 채워야 합니다. 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 조건에서 볼 수 있습니다.

부모님이 집을 여러 채 갖고 계셨다면 특례를 받는 상속주택은 한 채입니다. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 집, 같으면 거주기간이 가장 긴 집, 그다음 상속개시 당시 거주한 집, 거주한 적이 없으면 기준시가가 가장 높은 집 순으로 정합니다.

상속받은 집만 남았을 때

일반주택을 판 뒤 상속주택 한 채만 남으면 그 집도 1세대 1주택 비과세 대상이 될 수 있습니다. 이때 보유기간은 원칙적으로 상속개시일부터 셉니다.

상속인과 피상속인이 상속개시 당시 같은 세대였다면, 같은 세대원으로 함께 보유하고 거주한 기간을 합쳐서 계산합니다(시행령 제154조제8항제3호). 부모님을 모시고 살던 집이라면 이 규정을 먼저 확인할 만합니다.

형제들과 나눠 받은 공동상속주택

형제가 지분으로 나눠 상속받은 집은 다른 주택을 팔 때 원칙적으로 그 사람의 주택 수에 넣지 않습니다(시행령 제155조제3항). 지분이 작은 상속인이 자기 집을 팔 때 유리한 규정입니다.

다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 그 집의 소유자로 봅니다. 지분이 같은 사람이 둘 이상이면 그 집에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람 순입니다.

신고 기한과 주의할 점

1. 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 합니다(소득세법 제105조). 11월 10일에 잔금을 받았다면 다음 해 1월 31일까지입니다.
2. 홈택스에서 신고할 때 취득가액 칸에는 상속세 신고 때 평가한 금액을 넣습니다.
3. 상속세를 신고하지 않았다면 평가액을 다시 확인해야 하므로 세무서 상담을 먼저 받는 것이 좋습니다.
4. 비과세로 낼 세금이 없더라도 파는 순서와 취득일 서류는 남겨 둡니다.

정리와 지금 할 일

정리하면, 상속받은 집의 산 값은 상속개시일 평가액이고, 세율은 피상속인이 산 날부터, 장기보유특별공제는 상속개시일부터 셉니다. 집이 두 채라면 상속개시 당시 가진 일반주택을 먼저 파는지가 비과세를 가릅니다.

오늘 할 일은 상속세 신고서나 상속재산 평가 자료에서 그 집의 평가액을 찾아 두는 것입니다. 내 집이 상속개시 전에 산 일반주택인지, 상속 뒤에 산 집인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 가족에게 집을 넘길 때 세금은 부동산 증여세에서, 집을 가진 동안 내는 세금은 재산세 납부 기간과 계산에서 볼 수 있습니다. 순서만 잘 지켜도 큰 세금을 줄일 수 있습니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 10월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.