양도소득세 계산 방법 — 양도차익부터 기본공제 250만 원, 보유기간별 세율, 예정신고 2개월까지

양도소득세 계산 방법은 양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 세율 순서입니다. 토지·건물을 2년 이상 보유했다면 6~45% 기본세율을, 그보다 짧으면 40%·50%(주택은 60%·70%) 단일세율을 곱합니다.

1단계 양도차익 구하기

양도차익은 판 값(양도가액)에서 산 값(취득가액)과 필요경비를 뺀 금액입니다. 필요경비는 취득세, 중개수수료, 집을 고친 비용 가운데 가치를 높인 공사비(자본적 지출)처럼 법에서 인정하는 비용입니다.

예를 들어 3억 원에 산 상가를 5억 원에 팔고, 인정되는 필요경비가 2천만 원이라면 양도차익은 1억 8천만 원입니다.

2단계 공제 빼기

장기보유특별공제율은 보유기간마다 다르니 장기보유특별공제에서 따로 확인하십시오. 위 예시는 장기보유특별공제가 없는 3년 미만 보유로 계산합니다. 양도차익 1억 8천만 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 1억 7,750만 원입니다.

체크 포인트: 기본공제는 사람마다 한 번이 아니라 소득 그룹별로 연 250만 원입니다. 토지·건물과 주식은 따로 공제되지만, 같은 해 건물을 두 번 팔면 250만 원은 한 번이고 먼저 판 자산에서 뺍니다. 미등기 자산은 받지 못합니다.

3단계 보유기간별 세율 곱하기

2년 이상 보유할 때 쓰는 기본세율(소득세법 제55조)은 아래와 같습니다.

예시 과세표준 1억 7,750만 원에 2년 이상 보유 기본세율을 쓰면 3,706만 원 + (2,750만 원 × 38%) = 4,751만 원입니다. 같은 상가를 1년 이상 2년 미만 보유했다면 40%로 7,100만 원, 1년 안에 팔았다면 50%로 8,875만 원입니다.

의외로 보유기간 몇 달 차이로 세금이 수천만 원 달라집니다. 매도 날짜를 정하기 전에 취득일부터 2년이 언제 지나는지 먼저 셉니다. 하나의 자산이 세율 둘 이상에 해당하면 계산한 세액 중 큰 것을 냅니다.

4단계 신고하기

1. 기한 확인: 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안(소득세법 제105조)
2. 서류 준비: 매매계약서, 취득 당시 계약서, 필요경비 증빙
3. 홈택스 신고: 홈택스 → 세금신고 → 양도소득세 → 예정신고
4. 지방소득세: 위택스에서 함께 신고·납부
5. 손해를 봤어도: 양도차손이 생겨도 예정신고 대상입니다(제105조 제3항)

1세대 1주택이라면 비과세가 먼저입니다. 조건은 1세대 1주택 비과세에, 상속받은 집은 상속주택 양도세에 정리했습니다.

마무리

양도소득세는 양도차익에서 공제를 빼고 보유기간에 맞는 세율을 곱하는 계산이며, 2년 보유 여부가 가장 큰 갈림길입니다. 오늘은 취득일을 확인해 2년이 언제 지나는지부터 계산해 보시기 바랍니다. 내 자산이 기본세율 구간인지 단기 세율 구간인지 먼저 확인해 보시기 바랍니다. 정확한 계산으로 손해 없는 매도를 응원합니다.

※ 본문에 소개된 제도와 금액은 2026년 11월 기준입니다. 정부 정책과 지방자치단체 공고에 따라 대상·금액·신청 기간이 변경될 수 있으니 작성 전 공식 홈페이지에서 최신 내용을 확인하세요.